Wer hat schon Lust auf Bauzinsermittlung?!
Wie hoch wäre mein aktueller Bauzins und wie kann ich meine Immobilie finanzieren?! Diese Frage ist mit vielen Faktoren und Einflüssen verbunden: Die Europäische Zentralbank mit dem Leitzins, der Kapitalmarkt, ihr Eigenkapital und ihre Erwerbstätigkeit sowie Darlehenshöhe und Tilgungsrate spielen eine Rolle.
Damit wir nicht noch mehr Fachbegriffe um uns werfen, hier die Erklärungen. Denn eigentlich ist doch nur interessant, was sich dahinter verbirgt 😉
Der Kapitalmarkt
Die Zinsen auf dem Markt orientieren sich an den Erträgen für langfristige Anleihen oder Pfandbriefe. Diese Erträge sind abhängig von Angebot und Nachfrage auf dem Markt.
Ein kleinerer Einflussfaktor ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Dieser bezeichnet die Konditionen, zu welchen sich Banken kurzfristig untereinander Geld verleihen.
Da sind wir schon bei dem wichtigen Wort: kurzfristig. Immobilienkredite haben selten etwas mit Kurzfristigkeit zu tun. Daher hat der Leitzins nicht unbedingt einen proportionalen Einfluss auf Ihre Bauzinsen.
Sie als Kunde
Ja, auch Sie sind ein entscheidender Faktor 😉 Hier kommt es vor allem darauf an, welche Möglichkeiten Sie mitbringen.Zu diesen gehören
- Eigenkapital: Wie viel bringen Sie schon mit? Hier gilt leider je mehr desto besser. Die Bank belohnt hohe Sicherheit und damit für sie geringes Risiko mit niedrigeren Zinsen. Ein Eigenkapitalanteil von 20% sollte hier mindestens gegeben sein.
- Erwerbstätigkeit: Sind Sie Rentner, Angestellter, Beamter oder Freiberufler? Auch das hat einen Einfluss, da die Bank bestimmten Berufsgruppen eher Steine in den Weg legt als anderen. So haben z.B. Beamte häufig eine große Auswahl wohingegen für manche Gruppen sogar Zinsaufschläge einkalkuliert werden.
- Wohnort/Objektort: Penthouse in der Großstadt oder Einfamilienhaus im Grünen? Je nachdem wie hoch das Angebot und die Nachfrage im gewünschten Wohnort sind, kann es hier zu Unterschieden kommen. Ist eine Immobilie in einem beliebten Gebiet, so wirkt sich dies positiv auf die Zinsen aus. Das kommt daher, dass die Bank es positiv bewertet, wenn die Immobilie schnell wieder zum Darlehensbetrag verkauft werden könnte, sollte der Kredit für den Kreditnehmer nicht mehr finanzierbar sein. Zusätzlich kann die Angebotsvielfalt schwanken, die regionale Anbieter bieten. Je nach Region können hier Unterschiede von bis zu einigen Zehntelprozentpunkten aufkommen.
- Nutzung: Kapitalanlage oder Eigenheim? Auch die Kaufabsicht hat einen Einfluss, z.B. werden Kapitalanleger mit spezielleren Anforderungen an das Einkommen konfrontiert. Die Nutzung als Eigenheim bietet hingegen sogar Möglichkeiten zur Förderung durch den Staat.
- Bonität: Was sagt die Schufa-Auskunft? Ob Sie ein Darlehen erhalten und zu welchem Zinssatz ist nicht zuletzt auf die Bonität zurückzuführen. Hier spielen Einkünfte, ggf. Kapitalerträge, Beschäftigungsdauer aber auch der Status Ihrer Beschäftigung eine Rolle. Wie genau die Auswirkungen sind, ist von Bank zu Bank unterschiedlich.
Die Finanzierung
Last but not least: Die Finanzierungsart und ihre Umstände:
- Darlehenshöhe: Viel hilft viel?! In diesem Fall kann das sein. Manche Banken beginnen erst ab einer bestimmten Mindestsumme mit der Vergabe solcher Darlehen. Auch sind die Zinskonditionen mit steigender Darlehenshöhe ggf. besser. Zusätzlich kann es Festlegungen geben, ab denen die Zinsen besser werden. Schauen Sie also, ob sie sich knapp an solch einer Grenze befinden!
- Eigenkapitalanteil: Auch hier gilt leider: Je mehr desto besser. Denn von 70-100 prozentiger Beleihung kann der Zinssatz bis zu 1 Prozentpunkt mehr werden.
- Zinsbindung: Wer hat schon eine Glaskugel zuhause? Genau, die Banken leider auch nicht. Die Zinsen sind daher unmöglich konkret vorherzusehen, weshalb der Sollzinssatz bei längeren Zeiträumen höher ist als bei kurzen, wenn auch nur geringfügig.Versuchen Sie daher so lang wie möglich die niedrigen Zinsen zu sichern, mindestens für die nächsten 10 Jahre wenn möglich sogar über die gesamte Laufzeit.
- Tilgungshöhe: Wer hoch tilgt, fährt besser. Besonders mit einem Volltilger-Darlehen, bei dem am Ende der Laufzeit das Darlehen komplett abbezahlt ist. Also leider wieder: Je mehr desto besser aber es ist gut zu wissen 😉
- Sonderoptionen: Der Wechsel des Tilgungssatzes während der Laufzeit und/oder die Option zur Sondertilgung pro Jahr über 5% der Darlehenssumme sind heutzutage häufig kostenfrei. Wollen Sie mehr, bieten manche Banken dies gegen Zinsaufschläge an.
Der Tipp am Ende
Wir bleiben bei unserem roten Faden: Viel hilft viel! In diesem Fall: Holen Sie mehrere Angebote verschiedener Banken ein, um das bestmögliche für sich herauszuholen.
Die Zinssätze können zwar auf den ersten Blick auf die Seite gleich erscheinen, häufig wird jedoch die persönliche Situation von verschiedenen Banken auch unterschiedlich gewertet.
Es lohnt sich also, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen.
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