Immobilie vermieten
Inhaltsverzeichnis
Ihre Immobilie vermieten
- Ihr Haus vermieten
- Ihre Wohnung vermieten
- Ihr Gewerbeobjekt vermieten
- Ihr Grundstück verpachten
- eine andere Immobilie vermieten?
Wir sind Ihr richtiger Ansprechpartner.
Dank jahrelanger Erfahrung haben wir ein gutes System entwickelt, Sie von Beginn bis Ende der Mieter-Findung - und darüber hinaus - zu begleiten.
Im Rahmen einer Vermietung bieten wir:
- Einschätzung des erzielbaren Preises
- Erstellung eines ansprechenden Exposés
- Insertion und Bewerbung auf diversen Medien, Plattformen und Wegen
- Besichtigungen und Überprüfung der Interessenten (z. B. hinsichtlich Bonität)
- Erstellung und Abschluss des Mietvertrages
- Objektübergabe
Warum einen Makler beauftragen
-
Das kann ich doch
alleine
?!
Was ist denn so schwer am Vermieten?
Natürlich können Sie alleine Ihr Haus oder ihre Wohnung vermieten. Aber wissen Sie, welche Schritte Sie unternehmen müssen, um zum einen rechtlich sicher zu sein und sich zum anderen vor Mietnomaden zu schützen?
Ein paar Bilder zu machen, diese online zu stellen und den Mietvertrag zu unterschreiben klingt zwar einfach, ist aber nur ein Teil der Arbeit.
Es bedarf einiger Erfahrung auf dem Miet-Markt, um nicht zu viel zu verlangen, andererseits aber auch kein Geld zu verschenken. Auch die rechtlichen Vorgaben dabei einzuhalten und einen Mieter zu finden, der am Ende auch bezahlen kann, ist nicht ganz so einfach, wie es klingen mag.
Zu guter Letzt gibt es da noch das Schreckgespenst aller Vermieter: Den Mietnomaden!
Wie ein haariges Monster, das in der Wohnung wütet stellen ihn sich manche vor. Zwar verwüstet er die Wohnung in der Regel wirklich, ohne auch nur einen Cent an Miete oder Schadensersatz zu bezahlen – zu erkennen ist er aber leider nicht so einfach.
Die folgenden Zeilen sollen Ihnen deshalb einen kleinen Anhalt bieten, was Sie beachten können, wenn Sie Ihr Haus vermieten oder Ihre Wohnung selbst vermieten wollen.
Persönliche Voraussetzungen
Als Verkäufer einer Immobilie sollten Sie
- ausreichend Zeit haben, um die notwendigen Unterlagen zusammenzutragen und auch wissen, wo Sie diese her bekommen können
- ausreichend Zeit haben, um sich um die Mietinteressenten kümmern zu können und mit ihnen zu verhandeln – meist kommen in mittelgroßen Städten bereits 30 bis 50 Bewerber pro Wohnung binnen 2 Wochen zusammen
- über eine gute Stressresistenz verfügen
- sich nicht schnell frustrieren lassen, wenn einer oder mehrere Bewerber nicht zur Besichtigung kommen, ohne abzusagen
- in der Nähe der betreffenden Immobilie wohnen
- regelmäßig erreichbar sein, um die Fragen der Interessenten beantworten zu können oder Besichtigungen zu terminieren
- Geld in der Rücklage haben, um für die notwendigen Auslagen (Inserate, Schufa-Auskünfte, Energieausweis etc.) in Vorleistung gehen zu können
- wortgewandt sein, um das Inserat ansprechend zu erstellen.
Sie bringen all das mit? Sehr gut. Die erste Hürde ist gemacht!
Weiter geht’s:
Welche Dokumente brauche ich?
Wer sein Haus oder seine Wohnung vermieten will, muss folgende Unterlagen vorbereiten, damit die Mieter sich ein Bild von der Immobilie machen können. Gesetzliche Vorschrift ist einzig der Energieausweis, aber die Mieter wollen meist viel mehr im Vorfeld wissen.
Daher sollten Sie folgende Unterlagen griffbereit haben:
- Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben und daher Pflicht!)
- Grundriss(e)
- Betriebskostenaufstellung
- Welche Internetgeschwindigkeit liegt an
- Welche zusätzlichen Nebenkosten kommen auf den Mieter zu (Strom, Gas, GEZ, Kabelanschlus, …) und in welcher voraussichtlichen Höhe?
- Hausordnung
- Mieter-Selbstauskunft (erst bei der Besichtigung wichtig)
Diese Liste muss hier nicht abgeschlossen sein. Je nach individuellen Umständen bei der Immobilie, der Lage oder der Art kann die Liste länger werden.
Wer diese Unterlagen hat oder zumindest weiß, wo er sie herbekommen kann, der kann weitermachen.
Warum ist eine Mietpreis-Ermittlung wichtig?
Kann ich nicht einfach mal loslegen und gucken, was kommt?
Die Ermittlung der erzielbaren Miete Ihrer Immobilie, mit dem Sie an den Markt gehen, ist ein entscheidender Faktor für Ihren Erfolg, die Dauer bis zur Vermietung und die Einnahmen.
Wer den Mietpreis nicht kennt läuft Gefahr, zu niedrig an den Start zu gehen und dadurch am Ende viel Geld auf der Strecke zu lassen.
Doch auch ein zu hoher Mietpreis kann verheerend sein. Denn im Gegensatz zu Kaufobjekten ist bei Mieten niemand großartig bereit, sich das Objekt anzugucken und dann zu verhandeln.
Wer die Miete für zu hoch hält oder sie sich nicht leisten kann, wird sich gar nicht erst melden.
Bei Vermietung geht man nicht von Verhandlungsspielraum aus.
So gehen viele wertvolle Tage, Wochen, ggf. Monate ins Land, bis Sie einen neuen Mieter haben. Und hier ist Zeit wortwörtlich Geld!
Zusammenfassend:
Zu günstig: Man rennt Ihnen die Bude ein, Sie werden den Anfragen kaum Herr und verschenken am Ende Geld.
Zu teuer: Es kommt niemand und am Ende warten Sie monatelang auf einen Mieter, in denen Sie bereits hätten Geld verdienen können. Auch hier verschenken Sie Geld.
Auch wenn Sie nach wie vor selbst die Vermietung übernehmen möchten – wir, die Immobilienvermittlung Kühn, bieten auch eine Mietpreiseinschätzung als Einzelleistung an. Melden Sie sich einfach bei uns.
Haben Sie sich den Mietpreis von einem Profi einschätzen lassen? Sehr gut. Auf zum nächsten Schritt.
Egal aus welchem Grund Sie die Immobilie verkaufen - den Wert der Immobilie zu kennen ist für einen erfolgreichen Immobilienverkauf unerlässlich.
Wie bewerbe ich meine Immobilie?
Ok, Sie haben nun den Mietpreis ermittelt, wissen, wie viel die Immobilie marktüblich einbringen kann und Sie können die Miete festsetzen.
Sie haben alle Unterlagen beisammen und können starten.
Doch wie machen Sie potentielle Mieter auf Ihre Immobilie aufmerksam?
Zunächst müssen Bilder gemacht werden. Fotos zu machen ist eine Kunst. Manche sind talentiert, doch professionelle Makler bedienen sich meist professioneller Hilfe.
Wir von der Immobilienvermittlung Kühn haben mehrere qualifizierte und professionelle Fotografen an unserer Seite, die Ihre Immobilie ins rechte Licht rücken!
Nachdem Sie die Fotos gemacht haben, müssen Sie ein Exposé erstellen. Es gilt hier, die Bilder zusammen mit ansprechenden und werbenden Texten und den wichtigen Informationen prägnant, kurz und ansprechend zusammenzustellen.
Sie wollen Mietern ja weder wichtige Infos vorenthalten noch sollen diese über zu vielen Seiten einschlafen.
In eine gute Immobilienanzeige gehören in der Regel die folgenden Informationen:
- Höhe der Kaltmiete
- Höhe der Betriebskosten
- Wohnfläche
- Anzahl an Räumen, ggf. Keller- und/oder Dachbodenabteil
- Stellplätze in Garage / Carport / Freifläche
- Heizungsart (Gas, Öl, Zentral- oder Etagenheizung, …)
- Art der Warmwasserbereitung
- Zustand des Hauses und der Wohnung
- Ausstattung (Einbauküche, Whirlpool, Balkon oder Terrasse, …), ggf. möblierter Zustand und das bereitgestellte Inventar
Ganz wichtig bei einem Inserat ist die Glaubwürdigkeit. Ein 120 Jahre altes Haus, das nie saniert wurde, kann demnach nicht in einem „top Zustand“ sein. Hingegen punktet es womöglich durch seinen Stil der Gründerzeit? Treffende Formulierungen und ansprechende Fotos runden das Inserat ab.
Ich habe meine ersten Interessenten - was nun?
Sehr gut – Sie sind bis hier her gekommen!
Die ersten Interessenten haben sich gemeldet und wollen mit Ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu besichtigen und dann vielleicht zu deren neuen Heim zu machen.
Nun geht es ans Eingemachte:
Sorgen Sie dafür, dass die Immobilie sauber und in ordentlichem Zustand ist. Der erste Eindruck ist entscheidend – wie immer im Leben.
Kleine Unschönheiten sollten möglichst beseitigt und kleine Mängel behoben werden. Manchmal kann ein Pinselstrich oder eine optisch wirkende Abdeckung über einer Öffnung schon Wunder wirken.
Daher lieber zwei Wochen vor Mieterwechsel schon mal durch die Wohnung gucken und auf Mängelbeseitigung hinwirken.
Einzeltermine sind immer angenehmer als Gruppentermine – für Sie und für den Interessenten. Hier können Sie viel besser auf die Fragen des Interessenten eingehen und sich diesem widmen. Er hat Zeit und fühlt sich nicht gehetzt. Das schafft Vertrauen zu Ihnen und zur Immobilie.
Denken Sie auch daran, genügend Zeit einzuplanen. Je nach Größe der Immobilie sollten etwa 30 bis 45 Minuten ausreichend sein.
Fragen Sie den Interessenten dabei, was ihm noch unklar geblieben ist und versuchen Sie, möglichst alle Daten griffbereit zu haben, die den Mieter interessieren könnten.
Halten Sie sich nicht daran, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 €.
Liegt der Energieausweis auch bei Mietvertragsunterzeichnung noch nicht vor, kann der Mieter im Nachhinein auch noch Schadensersatz verlangen bzw. die Betriebskostenabrechnung im Punkt der Heizkosten mindern, wenn der energetische Zustand schlechter ist als von ihm erwartet.
Last but not least:
Wer Interesse an der Immobilie bekundet, sollte nun von Ihnen aufgefordert werden, das vorbereitete Formular zur Selbstauskunft auszufüllen.
Sie haben keine Vorlage? Kein Problem! Gerne stellen wir Ihnen hierfür ein Exemplar bereit – für unsere Kunden natürlich kostenlos.
In der Selbstauskunft hinterlässt Ihnen der Mietinteressent wichtige Informationen, die wir im nächsten Schritt noch benötigen.
Ein kurzer Exkurs:
- Name
- Geburtsdatum und -ort
- Aktuelle Adresse
- Adresse(n) der letzten 5 Jahre (wichtig für die Schufa-Abfrage)
- Wie viele Personen in die Wohnung einziehen (inkl. Kindern)
- Ob der Mieter raucht
- Ob er Haustiere hat, welche und wie viele
- Ob er plant, die Wohnung gewerblich zu nutzen
- Ob gegen ihn Mahn-, Gerichts- oder Räumungsverfahren laufen, liefen oder ob er Insolvent ist
- Sexuelle Orientierung
- Zugehörigkeit zu einer Rasse, Glaubensgemeinschaft, politischen Partei, ...
- Religion
- Mitgliedschaft im Mieterschutzbund
- Ob eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen wurde
- Süchte
- Hobbys
- Schwangerschaft und Familienplanung
Die Qual der Wahl
Juhu – die Interessenten wollen einziehen!
Sehr gut, einer oder mehrere Interessenten zeigen sich interessiert an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung und wollen einen Mietvertrag unterschreiben.
Doch wen nun nehmen? Wie trennt man die Spreu vom Weizen?
Oder anders gefragt: Woran erkenne ich einen solventen und zuverlässigen Mieter?
Natürlich haben Sie die Mieter-Selbstauskunft ausfüllen lassen und haben hiermit vielleicht schon die ersten Kandidaten ausschließen können. Wer kann sich Ihre Immobilie gar nicht leisten? Muss der Azubi z. B. schon 75% seines Netto-Einkommens für die Miete aufbringen? Dann besteht ein hohes Ausfallrisiko!
Ist über das Vermögen eines Interessenten das Insolvenzverfahren eröffnet oder wurde er aus seiner letzten Wohnung raus geklagt? Auch das ist ein großer Warn-Indikator!
Nach dieser ersten Auslese ist natürlich auch der persönliche Eindruck entscheidend:
Mit wem kommen Sie am besten klar? Wer machte einen sympathischen und zuverlässigen Eindruck?
Doch Achtung! Betrüger sind gerade deshalb Betrüger, weil sie Menschen gut täuschen können. Gerade bei Mietnomaden stellt man oft fest, dass sie zuvor sehr höflich, zuverlässig und freundlich erschienen.
Daher ist auch dieser Schritt nicht zu unterschätzen:
Eine Bonitätsauskunft einholen. Am besten durch Sie selbst. So kann nichts verfälscht werden. Die Schufa, die Creditreform und andere Datenplattformen bieten für Vermieter die kostenpflichtige Möglichkeit, eine Bonitätsauskunft einzuholen. Hierin sehen Sie, ob der Interessent seine Schulden bezahlt oder ob er in der Kreide, vielleicht sogar kurz vor einer Pfändung steht.
Ist hier ein Eintrag vorhanden, können wir Ihnen nur tunlichst von einer Vertragsunterzeichnung abraten. Selbst dann, wenn es der einzige Interessent sein sollte. Sparen Sie sich Geld und Nerven und suchen Sie lieber einen Monat länger als mit so jemandem einen Vertrag zu schließen.
Der Mieter ist gefunden. Kann ich den Vertrag nun selbst verfassen?
Die Verhandlungen sind geschafft und Sie sind sich mit einem Interessenten einig geworden? Perfekt. Nun geht es zum nächsten Schritt: Dem Mietvertrag.
Grundsätzlich ist es kein Problem, wenn Sie den Mietvertrag selbst aufsetzen. Doch gibt es im Deutschen Mietrecht den ein oder anderen Kniff zu beachten, damit zum Beispiel die Betriebskosten rechtskräftig auf den Mieter umgelegt werden können oder dieser Schönheitsreparaturen (Renovierungen) leisten muss – und nicht Sie.
Auch müssen gewisse Dinge per „Individualvereinbarung“ statt per „formularvertraglicher Klausel“ geregelt sein, damit sie von Gerichten anerkannt werden. Was genau damit gemeint ist erläutern wir Ihnen gerne in einem Beratungsgespräch.
Daher ist es ratsam, sich eine Vorlage eines anerkannten Profis zu sichern. Unter anderem bieten die quasi überall vertretenen Haus & Grund-Vereine solche Vorlagen für Ihre Mitglieder zum Herunterladen an. Und auch wir, als Ihr Partner rund um Ihre Immobilie, bieten einen stets aktuell gehaltenen und an die sich entwickelnde Rechtsprechung angepasste Vorlage an – für unsere Kunden kostenlos!
Die Vertragsunterzeichnung selbst ist dann nur noch Formsache.
Geschafft ... Fast
Alles ist erledigt.
Die vereinbarte Kaution ist angekommen, das Datum für die Übergabe ist erreicht.
Das Haus oder die Wohnung ist nun endlich vermietet.
Der letzte Schritt nun ist die Übergabe. Dazu ist es sinnvoll, ein Übergabeprotokoll zu fertigen (eine Vorlage können Sie bei uns bekommen!), in dem alle Mängel und der Zustand an sich schriftlich fixiert und von beiden Parteien unterschrieben wird – das schützt vor späteren Streitigkeiten, sollte der Mieter die Immobilie bei seinem Auszug mit Mängeln zurückgeben und behaupten, diese seien schon zu Beginn da gewesen.
Ebenfalls sinnvoll ist die Fertigung von Fotos der Räume. Diese müssen nicht mehr hübsch sein, aber am besten alle Ecken aller Räume ablichten. Ist die Wohnung leer, sieht man den Zustand umso besser.
Ein ganzes Stück Arbeit
Möchten Sie die nicht lieber abgeben?
Nun haben Sie es geschafft. Sie haben Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung selbst vermietet.
Respekt und herzlichen Glückwunsch! Ganz ehrlich!
Wer sich allerdings all diese Arbeit, die Nerven und die Unsicherheiten sparen möchte, der kommt zur Immobilienvermittlung Kühn – Ihrem Partner rund um Ihre Immobilie.
Als Immobilienmakler in Celle, Immobilienmakler in Hannover, Immobilienmakler in Salzgitter und umzu bieten wir all diese Leistungen für Sie zu fairen Preisen – und ganz ohne Risiko. Denn wir bekommen erst dann unser Geld, wenn Sie einen neuen Mieter haben!
Kontaktieren Sie uns gerne jederzeit!