Wir kennen es, alles wird teurer.
Auch Immobilienpreise schießen in die Höhe: Doch wie wird eigentlich so ein Immobilienpreis ermittelt?
Aber was bedeutet überhaupt Wertermittlung? Hierbei geht es um die Grundstücksbewertung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks mithilfe unterschiedlicher Verfahren, auf welche wir später eingehen.
Folgendes Zitat beschreibt, was Wertermittlung rechtlich gesehen bedeutet: Denn Deutschland wäre nicht Deutschland, gäbe es dazu keine Verordnung 😉
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
– Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV
Was bedeutet die Verordnung und wer ermittelt den Wert?
Zusätzlich zu den genannten Faktoren, wie z.B. die Lage des Grundstücks, sind weitere Aspekte einzubeziehen. Die lokale Nachfrage oder ob das Objekt bestimmte beliebte Merkmale hat und damit zum Liebhaberobjekt wird, muss ebenfalls beachtet werden.
Grundlegend kann man sagen: Die Immobilie ist immer so viel wert, was ein anderer zu einem bestimmten Zeitpunkt dafür zahlen würde.
Dazu sollte im Normalfall ein regionalkundiger Sachverständiger hinzugeholt werden, damit der Marktwert festgestellt werden kann.
Wird ein rechtssicheres Gutachten benötigt, ist die Beauftragung eines vereidigten Immobiliengutachters von Nöten: Der kostet leider bis zu mehreren tausend Euro. Falls Sie dies also nicht brauchen, lassen Sie es lieber 😉.
Merkhilfe: Ein „Gutachten“ darf nur ein Gutachter erstellen. Eine „Wertermittlung/-einschätzung“ ist durch einen Makler durchführbar.
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Diese Verfahren gibt es
Zur Bewertung einer Immobilie gibt es folgende Verfahren:
- Sachwertverfahren:
Hier werden die Kosten der Herstellung als Bewertungsgrundlage genommen. Wie viel würde es kosten, dieses Haus nochmal neu zu bauen? - Ertragswertverfahren:
Dieses Verfahren kommt vor allem bei Renditeobjekten oder bewirtschafteten Immobilien zum Tragen. Die Frage ist: Wie hoch wäre der nachhaltig erzielbare Reinertrag dieser Immobilie? - Vergleichswertverfahren:
Last but not least: Wie viel kostet eine gleichartige Immobilie zum gleichen Zeitpunkt?
Die Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen wird in den meisten Fällen im Ertragswertverfahren durchgeführt, da diese als klassische Anlageobjekte gelten.
Das Sachwertverfahren kommt am häufigsten für Einfamilienhäuser zur Selbstnutzung zum Tragen.
Die Ausweichmethode, sollten nicht genügend Daten vorliegen oder die anderen Verfahren unseriös wirken, ist die Vergleichswertmethode. Hier werden mindestens drei Objekte benötigt, die hinsichtlich Größe, Art, Lage, Ausstattung, Zustand und Nutzung ähnlich zueinander sind.
Welche Faktoren spielen eine Rolle?
Ein unveränderlicher Faktor ist die Lage und damit auch der wichtigste Wertfaktor. Der Bodenrichtwert gibt Auskunft darüber, welche Rolle die Immobilie, also das Gebäude oder Grundstück, spielt. Ist dieser Wert hoch, so spielt die Immobilie auf diesem Boden eine untergeordnete Rolle.
Ist der Wert hingegen niedrig, so ist die darauf stehende Immobilie wichtiger für den Verkaufswert.
Diese Faktoren sind weiterführend zu betrachten:
- Lage (Mikro- und Makrolage – also Kleinräumig innerhalb der Gemeinde wie auch die Gemeinde im Bezug zur Region
- Zustand (Sanierungsstau, Instandhaltungsstau, gepflegt, Wasserschäden, Hausschwamm, …)
- Ausstattung (Aufzug, Pool, Pkw-Stellplatz, Klimaanlage, Fußbodenheizung, möblierter Wohnraum (bei Vermietung), …)
- Außenanlagen wie Vorgarten, Brunnen, Videoüberwachung und Alarmanlage, …
- Heizungsart und Alter dieser
- Modernisierungsgrad (Elektrik etc.) (und damit zusammenhängend die Restnutzungsdauer bei Ertragswertverfahren)
Meine Immobilie ist beliehen, was nun?
Keine Sorge, für die Wertermittlung hat der Beleihungswert meist keine große Bedeutung. Das kommt daher, dass dieser häufig deutlich unter dem realen Immobilienwert angesetzt wird, damit im Falle einer Zwangsversteigerung in jedem Fall die Kosten, die der Bank entstehen, gedeckt werden können.
Beachten Sie aber: Die Grundschuld selbst hat zwar keinen Einfluss auf den kalkulatorischen Wert, jedoch wurde in den letzten Jahren häufig eine 100% oder sogar 120%-Finanzierung angewandt, wodurch der Wert der Grundschuld höher sein kann.
Was ist sonst noch zu beachten?
Beachten sollte man vor allem noch diese Faktoren, denn sie können den Wert einer Immobilie leider negativ beeinflussen. Bei diesen geht es vor allem um Eintragungen im Grundbuch, die Dritten Rechte an der Immobilie betreffen:
- Erbbaurechte (Steht das eigene Haus auf fremdem Grund/Boden?)
- Wohnrechte (Besteht ein Wohnrecht für Dritte?)
- Nießbrauchrechte (Sie sind Eigentümer aber ein Dritter hat Rechte, die Immobilie zu verwalten und zu bewohnen, also Nutzen aus der Immobilie zu ziehen.)
- Wegerecht (Die Nutzung eines fremden Grunds zum Erreichen des eigenen Bodens.)
Hierzu sollte am Besten ein Sachverständiger zu Rate gezogen werden, der den Einfluss dieser Faktoren auf den Wert Ihrer Immobilie beurteilen kann.
Der Tipp zum Schluss
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