Wenn ein Erbe ein Haus erbt, fragt er sich „Haus geerbt – Was nun?“. Immobilien sind Verantwortung. Auch die schönste Villa kann ein Alptraum sein, wenn sie voller Schulden ist und der Erbe Zinsen und Tilgungen bezahlen muss. Wenn Sie also eine Wohnung oder ein Haus geerbt haben, sollten Sie wissen, welche Aspekte wichtig sind und wie Sie die Vorteile und Nachteile erkennen und abwägen.
Mit 8 Tipps die richtige Entscheidung treffen
Tipp 1: Das Recht wartet nicht
Wenn die Erbschaft eintritt, bleibt den Erben nicht viel Zeit zur Trauer. Das Gesetz macht sie automatisch zu Rechtsnachfolgern des Verstorbenen und überträgt ihnen alle Rechte und Pflichten. Der Gesetzgeber will vermeiden, dass der Nachlass ohne Eigentümer bleibt. Wenn die Erben die Erbschaft nicht antreten möchten, müssen sie die Form und Frist der Ausschlagung kennen.
Tipp 2: Den Wert schätzen lassen
Erben können den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie unterschätzen. Deshalb sollten Erben vorab klären, ob der Nachlass werthaltig oder überschuldet ist und welche Verantwortung sie für die Schulden und Verbindlichkeiten des Verstorbenen übernehmen. Sie sollten auch entscheiden, was sie mit der Immobilie machen wollen und Einblick in das Grundbuch nehmen, um eventuelle Belastungen zu erfahren. Wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist oder mit Schulden belastet, kann es sich unterm Strich nicht lohnen, die Erbschaft anzunehmen.
Tipp 3: Das Erbe ausschlagen?
Erben Sie ein Haus, aber haben Bedenken wegen möglicher Schulden und Verbindlichkeiten, die mit dem Nachlass einhergehen? Kein Problem, denn Sie haben die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen. Dazu haben Sie nur sechs Wochen Zeit, nachdem Sie von dem Erbfall erfahren haben. Es ist wichtig, schnell zu handeln, da die Frist nicht verlängert werden kann.
Sie können die Ausschlagung entweder beim Rechtspfleger des Amtsgerichts, in dessen Zuständigkeitsbereich sich der Wohnort des Erblassers befindet, oder bei einem Notar Ihrer Wahl erklären. Der Notar wird dann das Amtsgericht als Nachlassgericht informieren. Wichtig ist dabei, dass sowohl Sie als auch der Notar die Ausschlagungsfrist einhalten.
Tipp 4: Das Erbe annehmen – was passiert mit dem Haus?
Nachdem Sie sich entschieden haben, die Erbschaft anzunehmen, sollten Sie sich überlegen, was Sie mit dem Haus machen möchten. Möchten Sie es selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen? Dabei sollten Sie auch steuerliche Aspekte berücksichtigen. Wenn der Wert des Nachlasses Ihren persönlichen Erbschaftsteuerfreibetrag überschreitet, müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen.
- Eigenbedarf: Wenn Sie das Haus selbst bewohnen und es von einem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner geerbt haben, sind Sie von der Erbschaftssteuer befreit, solange Sie mindestens 10 Jahre darin wohnen. Wenn Sie vor Ablauf dieser Frist ausziehen, entfällt die Steuerbefreiung
- Vermietung: Wenn Sie das Haus vermieten möchten, wird die Erbschaftssteuer auf bis zu 90% des Verkehrswerts berechnet. Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig.
Wenn das Haus bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, gibt es in der Regel einen Hausverwalter, der für die Verwaltung des Hauses verantwortlich ist - Verkauf: Wollen Sie das Haus weder selbst nutzen noch vermieten, können Sie verkaufen. Beachten Sie hierbei die bereits erwähnte Wertermittlung Ihres Hauses durch einen Makler oder Gutachter
Es ist wichtig, sorgfältig abzuwägen, was für Sie die beste Option ist, um sicherzustellen, dass Sie die richtige Entscheidung treffen und die Verantwortung für das Haus übernehmen können.
Sie brauchen unbedingt eine Immobilienbewertung oder Unterstützung bei Vermietung/Verkauf der geerbten Immobilie? Kein Problem, wir sind für Sie da!
Tipp 5: Den Grundbucheintrag nicht vergessen
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben und die Immobilie behalten möchten, ist es wichtig, das Grundbuch zu berichtigen und sich als neuer Eigentümer eintragen zu lassen. Um dies zu tun, benötigen Sie einen Erbschein, den Sie auf Antrag beim Nachlassgericht erhalten. Wenn es ein notarielles Testament gibt, genügt dessen Vorlage, um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch durchzuführen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Umschreibung innerhalb einer Frist von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers kostenfrei ist und keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Tipp 6: Gemeinsam erben
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus geerbt haben und es gibt Miterben, bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Dabei müssen Sie und die anderen Erben gemeinsam Entscheidungen treffen und die Immobilie gemeinsam verwalten. Wenn Sie nicht einvernehmlich über die Immobilie verfügen können, empfehlen wir Ihnen, sich darauf zu einigen, die Immobilie freihändig zu verkaufen. Wenn dies nicht möglich ist, bleibt nur die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung, die jedoch mit Verlusten verbunden ist und lange Zeit in Anspruch nimmt. Vermeiden Sie die Teilungsversteigerung, wenn Sie gemeinsam eine Wohnung oder ein Haus erben, um wirtschaftliche Verluste zu vermeiden.
Tipp 7: Die Erbschaftssteuer
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, ist es wichtig, die Erbschaftsteuer im Vorfeld zu kalkulieren. Das Gesetz gewährt hohe Steuerfreibeträge für Erben in der Erbschaftssteuerklasse I, wie z.B. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, die bei 500.000 € liegen. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Enkel 200.000 €. Erst wenn der verbleibende Nachlass, nach Abzug der Verbindlichkeiten, diese Freibeträge überschreitet, fallen Erbschaftssteuern an. Der Erbschaftssteuersatz ist jedoch moderat, mit 7% für Nachlasswerte bis 75.000 € und 11% für Werte bis 300.000 € bei Steuerklasse I.
Tipp 8: Die Rechte und Pflichten eines Erben
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben, haben Sie als Alleinerbe gegenüber Pflichtteilsberechtigten und Gläubigern eine Auskunftspflicht über die Art und den Umfang des Nachlasses. Dies wird über ein notarielles Nachlassverzeichnis erfüllt, das alle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus dem Erbe auflistet. Das Nachlassgericht bestimmt hierfür eine Frist zwischen einem und drei Monaten. Das Nachlassverzeichnis wird dann im zuständigen Nachlassgericht hinterlegt und unter anderem für die Berechnung von Pflichtteilsansprüchen verwendet.
Als Alleinerbe haften Sie unbeschränkt für alle Verbindlichkeiten aus dem Nachlass. Um diese Haftung zu beschränken, kann ein Nachlassgericht auf Antrag einen Nachlassverwalter bestimmen, der im Zuge eines Nachlassinsolvenzverfahrens das Erbe verwaltet und Sie nur noch mit Ihrem aus dem Nachlass geerbten Vermögen haftet. Als Alleinerbe haben Sie in der Regel keinen Anspruch auf den Pflichtteil, es sei denn, der Wert des Alleinerbes unterbietet den Wert eines theoretischen Pflichtteils.
Fazit
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus geerbt haben, ist es wichtig, sich Zeit zu nehmen, um die Entscheidungen zu treffen, die am besten zu Ihren Bedürfnissen und Zielen passen. Es gibt keine einzige Lösung für alle Situationen und es ist wichtig, die Umstände sorgfältig zu prüfen. Machen Sie sich mit der Immobilie vertraut, indem Sie eine detaillierte Bestandsaufnahme durchführen und Informationen über den Zustand, den Wert und die Mieteinnahmen sammeln. Beraten Sie sich gegebenenfalls mit einem Steuerberater oder Anwalt und lassen Sie sich von einem Makler bei der Einschätzung des Marktwertes der Immobilie helfen.
Tipp zum Schluss
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