Immobilie verkaufen
Inhaltsverzeichnis
Ihre Immobilie verkaufen
- Ihr Haus verkaufen
- Ihre Wohnung verkaufen
- Ihr Gewerbeobjekt verkaufen
- Ihr Grundstück verkaufen
- eine andere Immobilie verkaufen?
Wir sind Ihr richtiger Ansprechpartner.
Dank jahrelanger Erfahrung haben wir ein gutes System entwickelt, Sie von Beginn bis Ende zu begleiten.
Im Rahmen eines Verkaufs bieten wir:
- Einschätzung des erzielbaren Preises
- Erstellung eines ansprechenden Exposés
- Insertion und Bewerbung auf diversen Medien, Plattformen und Wegen
- Verhandlungsführung mit Interessenten
- Erstellung und Prüfung des notariellen Kaufvertrages
- Objektübergabe
Warum einen Makler beauftragen
-
Das kann ich doch
alleine
?!
Was ist denn so schwer am Verkauf?
Natürlich können Sie alleine Ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen – zumindest von der rechtlichen Seite her. Doch haben Sie sich schon Gedanken darüber gemacht, was alles mit dem Hausverkauf zusammenhängt?
Der Verkauf einer Immobilie ist deutlich mehr als nur mal eben schnell ein paar Bilder zu machen, diese online zu stellen und den Kaufvertrag zu unterschreiben.
Es bedarf viel Erfahrung im Immobilienbereich, um nicht zu wenig aber auch nicht zu viel zu verlangen, um das optimale Ergebnis zu erzielen, dabei die rechtlichen Vorgaben einzuhalten und einen Käufer zu finden, der am Ende auch bezahlen kann.
Die folgenden Zeilen sollen Ihnen einen kleinen Anhalt bieten, was Sie mitbringen sollten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder Ihre Wohnung selbst verkaufen wollen.
Persönliche Voraussetzungen
Als Verkäufer einer Immobilie sollten Sie
- ausreichend Zeit haben, um die notwendigen Unterlagen zusammenzutragen und auch wissen, wo Sie diese her bekommen können
- ausreichend Zeit haben, um sich um die Kaufinteressenten kümmern zu können und mit ihnen zu verhandeln
- über eine gute Stressresistenz sowie ein gewisses Verhandlungsgeschick verfügen
- in der Nähe der Immobilie wohnen, die Sie verkaufen wollen
- regelmäßig erreichbar sein, um die Fragen der Interessenten beantworten zu können oder Besichtigungen zu terminieren
- Geld in der Rücklage haben, um für die notwendigen Auslagen (Inserate, Bewertungen, Energieausweis etc.) in Vorleistung gehen zu können
- wortgewandt sein, um das Inserat ansprechend zu erstellen
- Ihre Emotionen und Verbundenheit mit dem Haus oder der Wohnung ad acta legen können – auch wenn man das Haus selbst gebaut hat, macht eine zu tiefe Verbundenheit das Geschäft eventuell schwierig und verschleiert den Blick auf die Realität
Sie bringen all das mit? Sehr gut. Die erste Hürde ist gemacht!
Weiter gehts:
Welche Dokumente brauche ich?
Wer sein Haus oder seine Wohnung privat verkaufen will, muss folgende Unterlagen vorbereiten, damit die Käufer sich ein Bild von der Immobilie machen können und den Verkäufer im Nachgang nicht wegen fehlender Informationen verklagen können. Außerdem wollen die Banken für die Finanzierung der Immobilie immer einige Informationen haben.
Solche Unterlagen sind im Mindestmaß:
- Grundbuchauszug
- Bauakte
- Energieausweis
- Grundriss(e)
- letzter Grundsteuerbescheid
- Flurkarte
- amtlicher Lageplan
- Mietvertrag (bei vermieteten Immobilien)
- Teilungserklärung (bei Eigentümergemeinschaften)
- Eigentümerversammlungsprotokolle und Beschlusssammlung (bei Eigentümergemeinschaften)
- Baulastenverzeichnis
- andere Verträge (Erbpachtsvertrag, …)
Diese Liste muss hier nicht abgeschlossen sein. Je nach individuellen Umständen bei der Immobilie, der Lage oder der Art kann die Liste länger werden.
Wer diese Unterlagen hat oder zumindest weiß, wo er sie herbekommen kann, der kann weitermachen.
Warum ist eine genaue Wertermittlung so wichtig?
Kann ich nicht einfach mal loslegen und gucken, was kommt?
Ein kleines Zahlenbeispiel aus der Studie gefällig? Gerne!
Der Marktwert liegt bei 100%.
Bei einem Angebotspreis von 120% liegt die Vermarktungsdauer bei 379 Tagen.
Bei einem Angebotspreis von 110% bei 281 Tagen.
Bei einem Angebotspreis von 105% bei 63 Tagen.
Ergebnis der Studie:
- Bei einem Angebotspreis von 120% liegt der erzielte Verkaufspreis jedoch nur bei 85% des Marktwertes. Der „gefühlte Verlust“ bei 35%, der tatsächliche Verlust bei 15%.
- Bei einem Angebotspreis von 110% liegt der „gefühlte Verlust“ bei 13%, tatsächlicher Verlust 3%.
- Bei einem Angebotspreis von 105% ergibt sich im Schnitt ein „gefühlter Verlust“ von 6%, jedoch nur noch ein tatsächlicher Verlust von 1%.
Die Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie und damit verbunden der Preis, mit dem Sie an den Markt gehen, ist ein entscheidender Faktor für Ihren Erfolg, die Dauer bis zum Verkauf und den schließlichen Erlös.
Wer den Wert nicht kennt läuft Gefahr, zu niedrig an den Start zu gehen und dadurch am Ende viel Geld auf der Strecke zu lassen.
Doch beinahe noch schlimmer ist es, zu hoch einzusteigen.
Natürlich können Sie nun sagen, Sie nehmen Ihren Wunschpreis x 3 und bieten eine Eigentumswohnung in Celle für 500.000 € zum Verkauf an.
So gehen Sie definitiv nicht zu niedrig ran.
Studien haben jedoch nachgewiesen, dass Verkäufer, die zu hoch starten, am Ende meistens ihr Haus oder ihre Wohnung billiger verkaufen, als sie müssten.
Der Grund:
Entweder Sie erhalten überhaupt keine Anfragen zu dem Angebotspreis, da dieser den Käufern einfach zu hoch ist (in der Regel wissen die Käufer durch eine schon längere Suche welche Preise realistisch sind) oder viele schauen sich die Immobilie an, lehnen aber einen Kauf ab, da das Objekt zu teuer ist.
In der Regel gehen Kaufinteressenten nicht davon aus, dass ein größerer Verhandlungsspielraum vorliegt. Diese Käufer werden sich die Immobilie aber auch später nach einer Preissenkung nicht mehr anschauen - entweder, weil diese bereits etwas gefunden haben oder weil diese Immobilie nicht mehr weiter betrachtet wird.
Neben der Versiebenfachung der Verkaufsdauer wird die Immobilie letztlich auch noch 15% unter Wert verkauft, im Vergleich zu der gleichen Immobilie, die von Anfang an nahe am Marktpreis war.
Grund dafür ist die menschliche Psyche:
Die Kaufinteressenten, die den Markt schon länger beobachten, wissen ungefähr, wie lange Ihre Immobilie schon am Markt ist. Sie fragen sich berechtigt, wieso Ihre Immobilie nicht schon längst verkauft ist. „Da muss es einen Haken geben“. Diese Erwartungshaltung führt wiederum zu weniger Interessenten und - schlimmer noch - zu einer Unsicherheit beim Kauf, dass da doch etwas nicht stimmen kann. Das drückt natürlich den Preis.
Oft genug kommt dann auch noch nach nun fast einem Jahr der Verkaufsdruck, der auf dem Verkäufer lastet. So werden Sie langsam bereit werden, einen geringeren Preis zu akzeptieren, damit die Immobilie endlich verkauft wird.
Dieser Effekt wird dadurch zusätzlich bestärkt, dass Käufer, die ihrerseits keinen Zeitdruck haben, nun abwarten, ob der Angebotspreis noch weiter gesenkt wird. Vielleicht lässt sich ja ein Schnäppchen machen?
Erfahren Sie hier den Wert Ihrer Immobilie:
Wie bewerbe ich mein Haus?
Ok, Sie haben nun Ihre Immobilie bewertet, wissen, wie viel es marktüblich einbringen kann und Sie können den Wert festlegen.
Sie haben alle Unterlagen beisammen und können starten.
Doch wie machen Sie potentielle Käufer auf Ihre Immobilie aufmerksam?
Zunächst müssen Bilder gemacht werden. Fotos zu machen ist eine Kunst. Manche sind talentiert doch professionelle Makler bedienen sich meist professioneller Hilfe.
Wir von der Immobilienvermittlung Kühn haben mehrere qualifizierte und professionelle Fotografen an unserer Seite, die Ihre Immobilie ins rechte Licht rücken!
Nachdem Sie die Fotos gemacht haben, müssen Sie ein Exposé erstellen. Es gilt hier, die Bilder zusammen mit ansprechenden und werbenden Texten und den wichtigen Informationen prägnant, kurz und ansprechend zusammenzustellen.
Sie wollen Käufern ja weder wichtige Infos vorenthalten noch sollen diese über zu vielen Seiten einschlafen.
In eine gute Immobilienanzeige gehören in der Regel die folgenden Informationen:
- Baujahr des Gebäudes
- Grundstücks- und Wohnfläche
- Anzahl an Räumen, ggf. Keller- und/oder Dachbodenabteil
- Stellplätze in Garage / Carport / Freifläche
- Laufende Kosten (Grundsteuer, Hausgelder, Betriebskosten, …)
- Heizungsart (Gas, Öl, Zentral- oder Etagenheizung, …)
- Zustand des Hauses und der Wohnung, genauso auch relevante Schäden und Mängel
- Ausstattung (Einbauküche, Whirlpool, Balkon oder Terrasse, …)
- Vertragliche Bedingungen oder andere Verpflichtungen, die der Käufer eingeht
Ganz wichtig bei einem Inserat ist die Glaubwürdigkeit. Ein 120 Jahre altes Haus, das nie saniert wurde, kann demnach nicht in einem „top Zustand“ sein. Hingegen punktet es womöglich durch seinen Stil der Gründerzeit? Treffende Formulierungen und ansprechende Fotos runden das Inserat ab.
Ich habe meine ersten Interessenten - was nun?
Sehr gut – Sie sind bis hier her gekommen!
Die ersten Interessenten haben sich gemeldet und wollen mit Ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu besichtigen und dann vielleicht zu kaufen.
Nun geht es ans Eingemachte:
Sorgen Sie dafür, dass die Immobilie sauber und in ordentlichem Zustand ist. Der erste Eindruck ist entscheidend – wie immer im Leben.
Kleine Unschönheiten sollten möglichst beseitigt und kleine Mängel behoben werden. Manchmal kann ein Pinselstrich oder eine optisch wirkende Abdeckung über einer Öffnung bei einem sehr geringen Einsatz gleich mehrere tausend Euro mehr einbringen.
Einzeltermine sind immer angenehmer als Gruppentermine – für Sie und für den Interessenten. Hier können Sie viel besser auf die Fragen des Interessenten eingehen und sich diesem widmen. Er hat Zeit und fühlt sich nicht gehetzt. Das schafft Vertrauen zu Ihnen und zur Immobilie.
Denken Sie auch daran, genügend Zeit einzuplanen. Je nach Größe der Immobilie sollte etwas mehr oder etwas weniger als 1 Stunde ausreichend sein.
Fragen Sie den Interessenten dabei, was ihm noch unklar geblieben ist und versuchen Sie, möglichst alle Daten griffbereit zu haben, die den Käufer interessieren könnten.
Halten Sie sich nicht daran, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 €.
Liegt der Energieausweis auch bei Kaufvertragsunterzeichnung noch nicht vor, kann der Käufer im Nachhinein auch noch Schadensersatz verlangen, wenn der energetische Zustand schlechter ist als von ihm erwartet.
Verhandlungsführung
Juhu – die Besichtigungen haben zu Angeboten geführt!
Sehr gut, einer oder mehrere Interessenten zeigen sich interessiert an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung und wollen diese kaufen.
Sie haben ein Gebot abgegeben und versuchen – üblicherweise – den Preis noch ein wenig nach unten zu bewegen.
Worauf es nun ankommt, ist, den goldenen Mittelweg zu finden:
Die Interessenten auf der einen Seite nicht zu verprellen, auf der anderen Seite aber auch den Preis nicht zu tief fallen zu lassen.
Wichtig ist es hierbei, dass Sie sich als Verkäufer frei von Ihren Emotionen machen. Gerade Verkäufer, die das Haus vor 25 Jahren selbst im Schweiße ihres Angesichts gebaut und mit viel Liebe bewohnt haben, sehen oft den realistischen Wertverlust über die Jahre ungern oder nur mit Schmerzen ein – wenn überhaupt.
Für die Verhandlung ist das jedoch kontraproduktiv. Wer zu sehr an seiner Immobilie hängt, sollte sich unbedingt die professionelle Hilfe eines Immobilienmaklers suchen, um den Verkauf abzuwickeln. Mindestens jedoch die Wertanalyse der Immobilienvermittlung Kühn sollten Sie sich holen, um schwarz auf weiß einen realistischen Wert in der Hand zu haben.
Für die Verhandlung selbst ist es nun wichtig, sich eine Untergrenze zu setzen, die auf jeden Fall bezahlt werden muss. Bis dahin können Sie dem Kaufinteressenten entgegengehen.
Treffen Sie sich bei einem für beide Seiten akzeptablen Preis, ist das Geschäft so gut wie geschafft. Zeigt sich der Käufer jedoch unnachgiebig, müssen Sie sich gut überlegen, ob Sie Ihr Limit unterschreiten. Ggf. ist es sinnvoll, das Geschäft nicht abzuschließen und auf einen anderen Käufer zu warten.
Der Käufer ist gefunden. Kann ich den Vertrag nun selbst verfassen?
Die Verhandlungen sind geschafft und Sie sind sich mit einem Interessenten einig geworden? Perfekt. Nun geht es zum nächsten Schritt: Dem Kaufvertrag.
Gem. § 311b BGB muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden. Wer diesen verfasst, ist irrelevant, aber es bietet sich an, den Vertrag vom Notar verfassen zu lassen. Zum einen, weil dieser meistens auch gleichzeitig ein Anwalt ist, zum anderen weil diese Leistung im Preis mit enthalten ist – und sich der Preis auch nicht verringert, wenn der Notar den Vertrag nicht erstellen würde.
Die meisten Notare weigern sich übrigens, Verträge zu beurkunden, die sie nicht selbst verfasst haben.
Der Notar tritt als neutrale Instanz zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie auf und berät beide Seiten bei Fragen. Er kann jedoch lediglich zu rechtlichen Aspekten hinsichtlich des Kaufvertrags und dessen Abwicklung beraten. Eine steuerliche Beratung oder eine Beratung zur konkreten Immobilie kann er nicht leisten.
Nach Unterzeichnung leitet der Notar alle nötigen Schritte ein und informiert Sie und den Käufer über alle erreichten Zwischenschritte. Er informiert ebenfalls, wenn der Kaufpreis fällig ist. Die Eintragungen im Grundbuch erfahren Sie durch das Grundbuchamt.
Geschafft ... Fast
Alles ist erledigt.
Der Kaufpreis ist angekommen, das Datum für die Übergabe ist erreicht.
Das Haus oder die Wohnung ist nun verkauft.
Der letzte Schritt nun ist die Übergabe. Ist die Immobilie vermietet, ist sie mit Erreichen des im Kaufvertrag genannten Tages offiziell übergeben. Sie müssen nur noch die Unterlagen zur Immobilie vollständig und soweit vorhanden im Original aushändigen, die Mietkaution an den Käufer überweisen und Ihren Mieter über seinen neuen Vermieter informieren.
Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, müssen Sie diese nun natürlich räumen und an den Käufer übergeben. Dazu ist es sinnvoll, ein Übergabeprotokoll zu fertigen, in dem alle Mängel und der Zustand an sich schriftlich fixiert und von beiden Parteien unterschrieben wird – das schützt vor späteren Streitigkeiten, sollte der Käufer dann doch noch einen Mangel finden. Ebenfalls sinnvoll ist die Fertigung von Fotos der Räume. Diese müssen nicht mehr hübsch sein, aber am besten alle Ecken aller Räume ablichten. Ist die Wohnung schon leer, sieht man den Zustand umso besser.
Auch hier müssen natürlich alle Unterlagen und Dokumente übergeben werden.
Ein ganzes Stück Arbeit
Möchten Sie die nicht lieber abgeben?
Nun haben Sie es geschafft. Sie haben Ihr Haus selbst verkauft.
Respekt und herzlichen Glückwunsch! Ganz ehrlich!
Wer sich allerdings all diese Arbeit, die Nerven und die Unsicherheiten sparen möchte, der kommt zur Immobilienvermittlung Kühn – Ihrem Partner rund um Ihre Immobilie.
Als Immobilienmakler in Celle, Immobilienmakler in Hannover, Immobilienmakler in Salzgitter und umzu bieten wir all diese Leistungen für Sie zu fairen Preisen – und ganz ohne Risiko. Denn wir bekommen erst dann unser Geld, wenn Sie verkauft haben!
Kontaktieren Sie uns gerne jederzeit!